すまい研究室

中古マンションを選ぶときの判断リスト

１、どのエリアで探すのか決める。
まずは地縁などから場所が絞り込まれることと思います。
なんとなく範囲を広げると探すのが大変です。
地縁がなければ勤務先から決まるでしょう。通勤距離は短いほどよいと思います。徒歩、自転車で行ける理想の範囲から決めてはどうでしょうか。満員電車のストレスと無縁でいられて、エコロジーで健康的です。
また子供がいると、子供にとっての環境が気になるところです。転校もあまりさせたくないし、などと考えるとかなり絞られます。

２、予算を決める
これ以上は出せないという上限額と、これくらいならいいなという希望額の２段階で決めます。そこからリフォーム価格を引いて（MARUなら700～800万円でしょう）中古マンションの価格を決めます。
これもなんとなく範囲を広げると探すのが大変になります。
ローンを組む場合は20年以内で返済できる額になるといいですね。ローン返済額、管理費、修繕積立金、固定資産税を足して、月々払う額がいくらになるのか把握しておきましょう。

３、新耐震かどうか　
建築基準法に定められている耐震基準は昭和56年に大きく変わりました。昭和56年5月以降の着工なら、いわゆる「新耐震」だと考えられます。
新耐震について国土交通省の「住宅・建築物の耐震化について」が分かりやすい説明があります。できれば新耐震基準の方が安心できます。

４、管理状況を知る
中古マンションを買う場合は、管理状況を必ずチェックしましょう。修繕積立金の残額、改修履歴は重要です。修繕積立金の残額はマンションによってまちまち。借金をしているところもあれば、１億程度たまっているところもあります。傾向としては、規模の大きいマンションの方が修繕の面ではスケールメリットが効いてくるようです。また、マンションは普通１０年で大規模改修に入ります。それが終わったばかりか、これから始まるタイミングかを改修履歴を見て判断します。それと修繕積立金の残額を照らし合わせて考えてみましょう。これらの情報は、不動産屋さんに聞けば、普通に教えてくれます。
あとは、駐輪場が整理されているかとか、屋外階段など共用部の補修がちゃんとされているか確認してみましょう。これはパッと見て感じる部分なので簡単に判断できます。
また阪神間の中古マンションでは阪神大震災の時の罹災状況を知っておきたいですね。当時、全壊・半壊・一部損壊の３段階で分けられました。これはどこまで信頼できる判断だったのかは微妙ですが、全壊・半壊の物件はやはり避けたいところ。不動産屋さんにきいても分からないと言われれば、市役所にきいてみるか近所の人にきいてみるかで知りましょう。

５、ピンとくる？
迷っていると不動産屋さんに必ずいわれるのが「１００％の物件はないですよ」というフレーズ。でも、１００点はなくても９０点はほしいところです。高い買い物なので慎重になって当たり前です。ピンとこないマンションはやめておきましょう。